最近被朋友问的最多的一个问题是， 现在是买房、卖房的好时机吗？

(相关资料图)

这个问题其实很宏大，没人能给一个准确的答复，如果我跟你说现在是买房的好时机，你估计会说我傻了吧。

多空分歧严重，十字路口的抉择，各有各的理由。

我以我的认知，尝试来回答这个问题，仅供参考，非决策建议。

1）供需关系的变化

7月ZZJ会议明确提出， 要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势 。明确指出现在的房地产市场是 “供大于求” ，而不是过去房价迅猛增长的“供小于求”。

决定商品交易价格的很核心因素在于供求关系，这是考虑问题的底层逻辑。很明显，房子已经够多了，人均住房面积是41平，人均已经不低了，城镇化率是65.22%，（美国是67平，城镇化率82%）。有空间，但是空间不大，或者说住房的基本需求已经满足了，接下来是改善的需求，“好房子”的扩容。

需求端，收入下降，新生人口减少，需求在逐步弱化，目前的供需关系，当然会导致价格下降。短期需要一些时间去消化，致使横盘。

另一个一个角度是，21年上半年之前土地、新房供应每年都很大，这两年在锐减，某种方面是在引导供需关系的平衡，新房越卖越少，久了之后是会反转的。

2）定力大比拼，通胀虽迟到，但一定会来

历史上任何一次老大老二之争，都不会风平浪静的，但一定要有足够的定力，这个时间不是一蹴而就。美国疯狂加息，10年期国债利率飙升，通胀其实依然还是很恼火，各方面数据看着一篇欣欣向荣，其实内部危机四伏，然后就疯狂做空我们，从舆论、金融等多个维度，最近大A也是够不争气的。

然后我们数据又各种不好，很多人都在担忧通缩，说会像日本失去的30年。但其实是想多了，我们现在在做一件难而正确的事情，赌产业升级，以期实现全民生产效率的大幅提升，不然我们也只能永远在低端赚钱。要跨越中等收入陷阱很难，全球能供养的高收入人群是有限的，产业升级无法实现，生产效率无法大幅提升，想跨越真的很难。

但是要实现，我们必须举全国之力，短期会阵痛，我们同时还需要降低成本，保持竞争力，因此三座大山的压力挨个摘出。短期很难，但长期只有这么一个机会。

我们在下一盘大棋，比拼的是定力，就看谁先崩盘。熬过这些年，当外部风险解除，外部需求不足之时，就只有启动内循环，那个时候通胀一定会很猛，土地财政模式地位依然难以撼动，地方债风险、房债风险等等都会洗掉。某大V再说通胀加个0，大抵也就是这么一个意思。什么时候来不知道，但是虽慢终降至。

3）情绪底，政策底都快了

ZC出了不少，前面一直说没有实质性ZC出台，最近来了个认房不认贷，算是有实质性的ZC出台，LPR5年期没变，有点跌落大家的预期，但另一方面来看，ZC底也差不多要到了。情绪底不用说了，我之前还在说二手房挂牌量22万套差不多了，今天一看23万套了，真的是情绪低的不能再低了。

但是每每在大家都看空的时候，其实这个时候反倒是机会，等大家都情绪高昂之时，反倒是你要注意的时候。

4）长期看人口

房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口。特别是长期看人口，拉长周期看人口肯定是减少的，但是一定会分化，未来我们少数的几个城市人口会越来越多，而大多数三线以下城市人口会持续净流出，甚至空心化。

这也是为什么日本、韩国、美国等城镇化率已经如此之高了，供需应该够平衡了吧，房价依然持续在增长，但一定是少数的核心城市，人口高度集中。

未来不会全国普涨，是少数城市、少数板块的少数房子依然有高价值，有投资价值。

以上， 大体个人是相对乐观的，比拼的是定力。但是时间可能会比较磨人，横盘期，很多人会坚持不住。大家要考虑自己的现金流情况，同时要考验一个人的选筹能力。

还有就是很多朋友在问现在是不是一个卖房的好时机？

我觉得要因人而异，第一是你的现金流情况，很多人现在面临失业、收入降低等问题，现金流都绷不住了，这个时候也没必要强撑，稳住全局第一；第二，要看你的持有成本，很多利率高位，利息成本很高，或者加的杠杆过大，持有一年的成本再加上跌幅，确实持有成本过高，这种也没必要硬撑；第三，要看你的资产是否优质，城市有无发展前途？板块、房龄、品质等多维度是否优质？劣质资产就没必要一直持有，不如趁这个机会赶紧置换成优质资产；第四，如果租金收益尚可，不用考虑房产增值，也可以继续持有，没必要卖在低点。

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